切勿輕率地追逐收息資產

閒資不多的人會追求穩定收息資產，有朋友謂，有錢人在金融市場，應該有更佳回報的選擇，例如炒殼、私募基金等？我會說，有些有錢人可能也在做關於收息資產的投資，不過卻不是為收息，而是為「給你收息」，是食大茶飯的！

前文提到，近年來收息股價值一直高企，令儲蓄怎也追不到首期的人們買不下手，這做就了一些善於鑽營的有錢人，把握這種情勢去從這些人身上謀取暴利﹗

報載，荃灣有一個「地皇商場」，2012年被投資者(人稱劏舖大王的)尹柏權以4.1億買入，隨即於11月「劏」為230個納米舖出售，定價233萬至738萬元，由於實用率不足50%，平均實用呎價高達7萬元！…… 儘管這麼貴，卻無礙該批舖位迅速售罄，估計賣方套現近9億元，賺幅超過一倍。然而，這商場劏細後變成無人承租的「死場」，其中，一個實用面積不足48方呎的二樓舖位，賣價達400.4萬元，到2017年，以僅30萬元的賤價易手，小投資者蝕幅超過九成！

但何以售價這麼驚人也能夠售罄？該報導提出原因是：

1.      以舖來說，低至二百萬可以入場是十分低的銀碼。

2.      人們耳聞目睹，以為「舖位」一定是不會買錯的投資。

3.      回報率的假象，因賣方作出首兩年必能收到每年5%的租金保證。

這種劏舖，我也有到現場看過，能夠經營的生意種類很有限，整個商場漸趨死寂是意料中事，想不到，會有這麼多人自願愚昧地購入這些劣質資產，這些例子，也會發生在其他地方，例如股票市場，當收息股有價，難保不會有些股份會偽裝成高息股？大家實在應該小心選擇。

食髓知味，最近又有一個活生生的例子可提醒大家了。這月來，有一些在新界的屋苑的車位，突然有大量經紀沿街兜搭推介，以下是一張宣傳單張(售價160萬元)，

大家看了上文，應該對以上的手法有多一點認識了吧？

沒錯：

1.      本來車位售價160萬元，入場門檻不算太高，而賣家提供7成按揭，可以令連不足50萬元資金的人也能負擔，目標人士大大增加。因為銀行應該不會為車位提供7成按揭。

2.      當耳聞目睹車位可能供不應求的宣傳，可能令人們更相信車位就算買貴，都是不會買錯的投資。

3.      回報率的假象，令人相信可收到每年4%回報。

有不少朋友不明白保證回報是怎樣做到？其實很簡單，經紀告訴我，買入車位後，首年不用找人租用，賣家會每月把一向租用車位人士的5334元租金轉交。一年後，你就可自行和該車主續租或另找人租用。

可是，我查知這種車位，現時真實月租只是2700元而已。賣家只是自行補貼差額每月2634元給買家，這當然大大划算，因為2700元月租即使只以很低的2.5%回報來說，車位都只是值129.6萬，現在以160萬，即多出30.4萬的價錢賣了給你，賣家這一年補貼給你的錢只是31608元，只不過是回贈了從你口袋多拿到的的錢的一成！

往後一年，選擇按揭的買家的回報減付息後，全年有$8000現金流入，但

之後再兩年，按息和真正回報每年有$23600的損失，三年後，賣家私下提供的七成按揭完結，銀行至多提供五成按揭，而且估價大可能沒有那麼高，那就至少需要預備多付32萬的首期，如果付不出，賣家也很樂意收回你的車位去拍賣抵償你的貸款，你的貸款只是160萬X70%即112萬而已，賣家即使以原來的合理價129.6萬元賣出，也完全可以收回貸款，你可以收到差價17.6萬元，這情況是絕對有可能，結果，你的約48萬元投資損失了六成多，賣家又另外多賺了你的按揭息三年共16.8萬元。

現在大家應懂得計算地皇商場的兩年保證5%回報是怎麼回事了吧？雖然地皇商場劏細後情況更為惡劣，看來難以找人租用，最壞假設這5%全由賣方補貼，400.4萬的鋪兩年共交付約40萬元，賣家投入這舖(包括裝修間細的工程)比例上成本是200萬，即獲利200.4萬計，嘔出40萬，亦即是回贈20%利潤而已，獲利依然驚人。

從以上，大家應該總結出，要注意些什麼了吧？

知道有錢人是這樣賺錢，大家還會輕率地追逐收息資產嗎？