切勿輕率地追逐收息資產

閒資不多的人會追求穩定收息資產，有朋友謂，有錢人在金融市場，應該有更佳回報的選擇，例如炒殼、私募基金等？我會說，有些有錢人可能也在做關於收息資產的投資，不過卻不是為收息，而是為「給你收息」，是食大茶飯的！

前文提到，近年來收息股價值一直高企，令儲蓄怎也追不到首期的人們買不下手，這做就了一些善於鑽營的有錢人，把握這種情勢去從這些人身上謀取暴利﹗

報載，荃灣有一個「地皇商場」，2012年被投資者(人稱劏舖大王的)尹柏權以4.1億買入，隨即於11月「劏」為230個納米舖出售，定價233萬至738萬元，由於實用率不足50%，平均實用呎價高達7萬元！…… 儘管這麼貴，卻無礙該批舖位迅速售罄，估計賣方套現近9億元，賺幅超過一倍。然而，這商場劏細後變成無人承租的「死場」，其中，一個實用面積不足48方呎的二樓舖位，賣價達400.4萬元，到2017年，以僅30萬元的賤價易手，小投資者蝕幅超過九成！

但何以售價這麼驚人也能夠售罄？該報導提出原因是：

1.      以舖來說，低至二百萬可以入場是十分低的銀碼。

2.      人們耳聞目睹，以為「舖位」一定是不會買錯的投資。

3.      回報率的假象，因賣方作出首兩年必能收到每年5%的租金保證。

這種劏舖，我也有到現場看過，能夠經營的生意種類很有限，整個商場漸趨死寂是意料中事，想不到，會有這麼多人自願愚昧地購入這些劣質資產，這些例子，也會發生在其他地方，例如股票市場，當收息股有價，難保不會有些股份會偽裝成高息股？大家實在應該小心選擇。

食髓知味，最近又有一個活生生的例子可提醒大家了。這月來，有一些在新界的屋苑的車位，突然有大量經紀沿街兜搭推介，以下是一張宣傳單張(售價160萬元)，

大家看了上文，應該對以上的手法有多一點認識了吧？

沒錯：

1.      本來車位售價160萬元，入場門檻不算太高，而賣家提供7成按揭，可以令連不足50萬元資金的人也能負擔，目標人士大大增加。因為銀行應該不會為車位提供7成按揭。

2.      當耳聞目睹車位可能供不應求的宣傳，可能令人們更相信車位就算買貴，都是不會買錯的投資。

3.      回報率的假象，令人相信可收到每年4%回報。

有不少朋友不明白保證回報是怎樣做到？其實很簡單，經紀告訴我，買入車位後，首年不用找人租用，賣家會每月把一向租用車位人士的5334元租金轉交。一年後，你就可自行和該車主續租或另找人租用。

可是，我查知這種車位，現時真實月租只是2700元而已。賣家只是自行補貼差額每月2634元給買家，這當然大大划算，因為2700元月租即使只以很低的2.5%回報來說，車位都只是值129.6萬，現在以160萬，即多出30.4萬的價錢賣了給你，賣家這一年補貼給你的錢只是31608元，只不過是回贈了從你口袋多拿到的的錢的一成！

往後一年，選擇按揭的買家的回報減付息後，全年有$8000現金流入，但

之後再兩年，按息和真正回報每年有$23600的損失，三年後，賣家私下提供的七成按揭完結，銀行至多提供五成按揭，而且估價大可能沒有那麼高，那就至少需要預備多付32萬的首期，如果付不出，賣家也很樂意收回你的車位去拍賣抵償你的貸款，你的貸款只是160萬X70%即112萬而已，賣家即使以原來的合理價129.6萬元賣出，也完全可以收回貸款，你可以收到差價17.6萬元，這情況是絕對有可能，結果，你的約48萬元投資損失了六成多，賣家又另外多賺了你的按揭息三年共16.8萬元。

現在大家應懂得計算地皇商場的兩年保證5%回報是怎麼回事了吧？雖然地皇商場劏細後情況更為惡劣，看來難以找人租用，最壞假設這5%全由賣方補貼，400.4萬的鋪兩年共交付約40萬元，賣家投入這舖(包括裝修間細的工程)比例上成本是200萬，即獲利200.4萬計，嘔出40萬，亦即是回贈20%利潤而已，獲利依然驚人。

從以上，大家應該總結出，要注意些什麼了吧？

知道有錢人是這樣賺錢，大家還會輕率地追逐收息資產嗎？

不易見股災的日子

當秋官的最新電視劇在五月上演，而又恰逢特朗普在貿易談判中反口，不禁令人認為「丁蟹效應」又再應驗了，害怕股災又要來臨。

在之前的一篇「強提積金」中我提到，有朋友想多了解一些投資的事情，我説2019年的確是開始談投資想法的合適的時間。

原因是，由去年2月，貿易戰所引發的跌浪，看來應會在今年內有一個了斷，今年首季，在預期中美很快達成協議下，恆指已可以升回到三萬點以上，如果協議如期達成，則恆指當然不會跌到很低，如果中美翻臉，恆指的確是有可能再探低位，但以過往經驗，低位可能在今年內出現，如果開始思考投資，那當然是在見到低位的年頭最好。

不過，股災式下跌，我認為不易出現。理由是和香港的樓價高企有關！

在2010年代之前，就業人仕省吃儉用儲得一筆積蓄之後，便可能作為首期去置業供樓，可能已再沒有什麼餘錢投資於股票。可是當樓價這些年飇升之後，近年的報導都是多努力儲錢都達不到首期的金額，甚至有謂「有樓的人才買到樓，沒樓的人永遠買不到。」這可說是「太陽能電筒」的笑中有淚版本。

在這情況下，聞說有些年青人索性盡情花光每月的收入，不再委屈自己。但這畢竟不是多數，更多的是仍然把餘錢儲起，而卻因利率低殘，希望可以投入到收取高些利息的投資。所以近年來，我被問到有甚麼「收息股」的次數特別多。他們即使沒有買過股票，也可能想買入收息股，作為存款的出路。

試想想，如果社會上很多人都需要把不足以做首期的錢投入收息股，那會有什麼效果？

效果就是收息股的股價會被推高。

以下，我以2015年4月30日，恆指「大時代」那月份的收市點和四年後的今年4月30日收市點和四個類別的收息股比較一下：

恆生指數

2015年4月              28133

2019年4月              29699

升幅                         5.6%

1.       房託(以較大市值的三隻本地房託為參考)

領展

2015年4月              48.15       

2019年4月              91.5

升幅                         90%

冠君

2015年4月              4.2   

2019年4月              6.64

升幅                         58%

置富

2015年4月              8.0   

2019年4月              10.16

升幅                         27%

平均升幅 ：58%

2.       公用股(以較大市值的三隻本地公用股為參考)

煤氣

2015年4月              12.64(因送紅股調整)      

2019年4月              18.72

升幅                         48%

中電

2015年4月              67.95               

2019年4月              88.95       

升幅                         31%

港燈

2015年4月              5.28 

2019年4月              7.68

升幅                         45%

平均升幅 ：42%

3.       電訊股(以較大市值的三隻本地電訊股為參考)

香港電訊

2015年4月              10.38       

2019年4月              12.16

升幅                         17%

和記電訊

2015年4月              3.59         

2019年4月              3.32 

升幅                         -7.5%

數碼通

2015年4月              14.16       

2019年4月              8.17

升幅                         -42%

平均升幅 ：-11%

4.       銀行股(以較大市值的內銀/國際銀行/本地銀行股為參考)

工行

2015年4月              6.74 

2019年4月              5.89

升幅                         -13%

匯控

2015年4月              76.95               

2019年4月              67.7

升幅                         -12%

恆生

2015年4月              151.3       

2019年4月              206

升幅                         36%

平均升幅 ：4%

以上可見，房託及公用股升幅強大，銀行股未能跑贏大市，而電訊股因為競爭加劇，作為收息股來說是較為失敗。

尤其公用股的升幅，最能支持收息股需求大增的說法。

所以，現時問題就是：穩當的收息股一直高企，連其他以往派息不多的股，例如平保、新地等，因為提高了派息率，價格也顯著提升。所以這一年大家可以見到，即使出現了貿易戰的惡劣氣氛，這些股都不會在低位太久，總吸引到一定的購買力。

等待買收息股的錢這麼多，恆指一到稍偏低水平，可能已有不少資金趁低吸納了，這樣的話股災的確不易出現。

沒樓的人，除了買不到樓，還遇到收息股也難買得下手的局面，實在是另一種煩惱。

而貿易戰如果對市況做成很大的衝擊，也許對這些人士來說反而是機會。

可扣稅自願強積金供款應該做嗎 --- 銷售人員不會告訴你的驚人事實

很多人都想把餘錢作一點投資增值，但要談投資，首要是是月有餘錢。

今年起，政府實施自願強積金供款可獲扣稅，上限六萬元。用意鼓勵市民多作儲蓄，以備退休時會更為寛裕，驟眼看來，如果本來這些收入是要繳稅，供進強積金後，變相是把其中原本應是繳了稅的錢放回自己的口袋，按理是否應盡用這額度，即每月多供5000元(如果可以的話)，以拿盡政府這項好處呢？

由於每人的入息和所得免稅額都不同，效果也會有異，以下筆者以一個例子作研究。

假設是一個40歲的受薪人士A君，這應該是較有可能有相當餘錢的年齡層，如果他把額外的每年六萬元作可扣稅自願強積金供款(簡稱TVC)，所省回的稅項要視乎這六萬元是在哪一個稅階而定。大致上，以只享有基本免稅額的話，月入三萬元以上已會踏進最高稅階的17%，那就以得益最多的17%算，亦即有10200元的稅款是回到強積金的口袋。即使薪金有增加，只要六萬元的扣稅額沒有改變，進行TVC便會每年多10200元資產，這不會改變。豈不是甚好？

但是我會比較一下，進行TVC和自行處理，會有些什麼分別。

1.      如果進行TVC，根據積金局資料，由成立至2018年3月止，扣除開支後，強積金的每年平均淨回報是4.7%。

按此計算，前述A君如果由40歲起，每年進行6萬元的TVC供款，直至60歲退休，並滾存至65歲，這部份所得是261萬元。

2.      如果不進行TVC，則A君繳稅後，每年有49800元作滾存，好與不好實在視乎他的投資選擇能否顯著超越強積金投資表現而定，難以說準。不過，如果乾脆投資於基金都視之為標準的恆生指數又如何呢？工具是「盈富基金」，根據報導，盈富計及股息後的平均年回報是7.3%。

(明報

https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20190121/s00004/1548007873004/%E7%9B%88%E5%AF%8C%E5%9F%BA%E9%87%9120%E5%91%A8%E5%B9%B4-%E7%B8%BD%E5%9B%9E%E5%A0%B1%E9%80%BE2-8%E5%80%8D-98%E5%B9%B4%E9%87%91%E8%9E%8D%E9%A2%A8%E6%9A%B4%E3%80%8C%E7%83%99%E5%8D%B0%E3%80%8D-%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BA%BA-%E5%8F%AF%E6%88%90%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E5%85%A5%E5%B8%82%E5%8F%83%E8%80%83%E6%A1%88%E4%BE%8B

按這表現，如果A君老實地只投資於盈富，雖然每年本金少了交稅的錢，只有49800元，同樣由40歲起每月買入，直至60歲，並再滾存至65歲，卻得到329萬元！比起投放於TVC，多出68萬元，或26%！這並不奇怪，正是因為強積金的平均表現其實跑輸恆生指數甚多所致。

3.      或又問，由於現在強積金中，也可以有指數基金的選項，如果A君進行TVC，並全數選擇恆指追踪基金那不是便可以免除這個差別了？ 我又以宏利MPF中的恆指基金為例，假設它和盈富的表現相同，但盈富的管理開支是0.1%，而宏利MPF恆指基金，根據最近期資料，管理開支是1.01%，以盈富的回報率經這管理開支的差別作調整後，則像第1點中進行的TVC，到65歲將會得到338萬元，比起自行投資在盈富，終於反多出2.7%了。

但不要忘記，A君進行TVC的本金60000元是比交稅後自行處理的49800元多出20%的，到最後只多出2.7%資金，那即是說：政府不收稅而回贈給你的錢，經過這樣運行之後，絕大部份是進了金融機構的口袋！

還有的是，A君已經是稅階最高、獲扣稅最多的人士，如果該60000元的稅率是低於17%，則進行TVC的獲益就會更低。而年齡比A君年輕的人，進行TVC的獲益亦會是更低。更重要的是，有別於從前不獲扣稅的自願性供款，投進TVC的資金，和強制性供款一樣，都是必須留待到65歲才可以提取，絕不可隨便提早取用的。凍結如此長年期的投資，理論上是要求有更大回報率才對，區區多2.7%絕對不能彌補這樣的不靈活的情況。比如，到50歲，A君發覺樓價回落，想取用這筆錢置業的話，投放進TVC就絕對不可以取用。而自行保有則可以，是容易安排得多。

這，就是銷售人員不會告訴你的驚人事實。

現時，投資於追踪恆指這類的ETF是並不用繳印花稅，而銀行間對月供投資的手續費比以前大為相宜。總括而言，如果性格是在金錢上有紀律，能夠老實地每月投放於盈富基金的話，原來根本毋需貪圖政府扣稅的錢。最後所擁有的資金都可以更多！ 不過，如果性格是用錢欠缺紀律、喜歡賭博(即使自以為不是在賭博)、或容易被騙錢的人，我就十分同意他們無論是甚麼稅階，都把盡可能多的錢放入自願性供款，雖然這樣好像是裨益了金融機構，但到65歲時，我相信所得是絕對比他們自行處理要多得多。不幸的是，而我所見，後者的人數其實遠比前者眾多。

末了，大家思考一下，為何例如津貼學校教師的公積金，非但絕不容許成員自行額外供款，而且，莫講不能把供款留到65歲才提取，即使只有30歲，當成員未有繼續從事教學職業，便需要立即被趕出公積金帳戶，發還金錢自行處理；而相反強積金就無任歡迎額外供款，甚至政府要以稅務優惠來鼓勵，金融機構大肆宣傳招徠吸引成員選用旗下計劃，並強制要把金錢逗留到65歲呢？ 態度為何如此懸殊？

號外2 - 強「提」積金

前幾日，電視新聞報導：「有中介公司涉嫌教唆市民發假誓，以提早取回強積金供款，從中收取服務費。過去五年有四百多人訛稱永久離港被檢控。」不少人「收到傳銷電話，聲稱可幫他提早取強積金供款。」

相信被檢控的只是其中一部份，嘗試這樣做的市民的數字應該更多。那何以這麼多市民會接受這樣的中介服務，而費用是「申請提早取回戶口內一共九萬一千元強積金，但會收回他一萬二千元作服務費。」這樣的苛索也會接受？ 相信原因應該是欠債。

正如前些時的一篇「騙子天堂」提過，即使你手頭沒有什麼錢，你的信貸價值已經是一塊肥肉，此外，市民存在於強積金中的資金，看來也被騙徒叮上了。財務公司之所以肯寛鬆地借款予一些人，可能也有把該人的強積金資產考慮在內，本來，提取強積金是有其嚴謹的條件，不過，其中一個較易「滿足」的條件，是自行宣誓將會永久離港，很易辦到，但如被查知不屬實的話，卻要負上刑責！這結果當然不是「中介」會擔心的事，結果責任就由宣誓者來負。但因為飽受還債的壓力，所以在唆使下以身試法。

強積金的原意，是即使該人如何揮霍，也強制他儲下一些錢。基於為數不少的人都其實不善理財，這措施其實是有勝於無。可惜乘着推行之初，受託管理強積金的金融機構都抽取不菲的管理費，大為蠶食回報，以致受薪人士對之感到不滿。善於理財者，肯定覺得積蓄被刧奪。即使如此，筆者覺得理論上，它平均能為市民保留的總儲蓄是應該比沒有強積金為多。

可是，如果立心不良的人能夠打強積金的主意，它為市民屏障一點最起碼積蓄的作用便會破壞。另一方面，如果完全不准提前提取，對於生病或真的想離開香港過活的人就形成關卡，生病的證明倒難以假冒，我建議宣誓離港的要經過例如三年的真實離境後才可提取強積金，則想積極借款以企圖從強積金回籠金錢的財務機構也會多了點顧慮。

另外，即使取消強積金對沖的立法在推動中，我發覺很多人仍不知道的是，現時，如果你得到長期報務金，其實並不是一筆額外的金錢，而是起碼一大部份是由自己的強積金中拿出來的！那是僱主歷年替你供的那部份，根本只是屬於自己的金錢，所以這其實屬於名正言順「提早」拿一部份強積金的情況。拿取的份額是跟從一條公式，如果強積金的僱主供款不足以對沖，你才會得到僱主額外需補貼的金錢，這情況最有可能發生的情況是：最後一兩年的薪金大幅高過以前年份的薪金。。

這看來有點荒謬，但這是當初為爭取資方代表通過立法而權宜為之，所以現在政府才想以過渡期的包底，來換取取消對沖。

但無論如何，能提早拿回的話，人們大多都會這樣做。因為覺得，錢由自己營運，理應好過劣績班班的眾多受託金融機構。

但情況真的是這樣嗎？我的確相信有一部份人，上面的說法是對的，但我也估計，有超過一半的人，錢在他們手裏未必能保住！不是因為沒有做到超過強積金的回報，而是，錢總是在多方面原因下損耗了。有時是因為不能抗拒的消費，有時是因為不精明的投資，更多時是被「合法地」拿走。

通常我們都受到告誡：錢還是留在自己處好過留在別人處，但在現今世代，錢留在官方機構看管，有可能還安全過放在自己處！

此話何解？

日前飯聚，一位朋友建議我在網誌多寫一下投資的想法，在這時刻開始關心投資，顯示這是一位穩健的朋友。

踏入2019年，的確是開始談投資想法的合適的時間。

這又是何故？

下篇就由以上兩點談起吧。